Votre banque canadienne refuse l’hypothèque américaine : ce que le refus veut vraiment dire

Un refus hypothécaire américain est particulièrement difficile à comprendre lorsqu’il vient de la même marque bancaire que vous utilisez au Canada depuis des années.

Vous pouvez avoir un excellent crédit, des placements importants, une hypothèque payée sans retard, des comptes d’entreprise et une relation de longue date avec votre directeur de compte. Puis vous demandez un financement pour une propriété en Floride et recevez un refus qui semble incompatible avec tout ce que la banque connaît de vous.

La première chose à comprendre est simple : la décision hypothécaire américaine n’est pas automatiquement le prolongement de votre relation bancaire canadienne.

Selon l’institution et le programme, le prêt américain peut être accordé par une entité américaine distincte, avec sa propre politique de crédit, ses propres systèmes de souscription et ses propres critères sur les revenus, le crédit et les propriétés.

Un refus peut donc révéler un mauvais jumelage entre le dossier et le programme, plutôt qu’un problème fondamental chez l’emprunteur.

Il faut d’abord trouver la vraie cause du refus

Une lettre de refus peut mentionner un ratio d’endettement, le crédit, les revenus, la propriété ou l’inadmissibilité au programme.

La question utile est plus précise :

quelle règle exacte a fait échouer le dossier, et un autre programme légitime analyserait-il ce même élément autrement?

Les causes fréquentes dans un dossier transfrontalier comprennent :

• un revenu canadien mal adapté à la méthode de calcul du prêteur;
• un revenu d’entreprise ou de travailleur autonome difficile à reconnaître;
• des dettes canadiennes qui font monter le ratio selon la méthode américaine;
• un dossier de crédit américain trop mince;
• un type de propriété exclu du programme;
• une structure de détention par LLC ou autre entité non acceptée;
• une utilisation en location de courte durée incompatible avec le produit;
• des réserves ou une mise de fonds insuffisantes pour ce prêteur précis.

Chaque cause mène vers une solution différente.

Pourquoi votre relation canadienne compte parfois moins que prévu

Après vingt ans avec la même banque, il est normal de croire que la relation devrait peser lourd.

Elle peut aider sur le plan du service et permettre à l’institution de bien connaître le client au Canada. Mais la souscription hypothécaire demeure encadrée par une politique.

Si le programme américain a été conçu pour un salarié, une propriété résidentielle standard et un profil de crédit précis, le directeur de compte ne peut pas simplement modifier la grille parce que le client est important au Canada.

Une fois ce constat fait, il devient possible de chercher un prêteur dont les règles correspondent réellement au dossier.

Un refus pour ratio d’endettement peut être un problème de méthode

Un emprunteur peut avoir été approuvé facilement au Canada et dépasser le ratio permis dans un programme américain.

Le prêteur peut :

• traiter certaines dettes canadiennes autrement;
• convertir les devises selon sa propre méthode;
• reconnaître moins de revenu locatif;
• refuser certains revenus qu’un prêteur canadien avait acceptés.

La solution n’est pas toujours de réduire le prix d’achat. Pour un véritable immeuble locatif, un programme DSCR peut parfois déplacer l’analyse vers le revenu de la propriété plutôt que le ratio d’endettement personnel.

Les travailleurs autonomes sont particulièrement exposés au mauvais programme

Un propriétaire d’entreprise peut avoir une excellente capacité financière tout en présentant des déclarations fiscales qui demandent une vraie lecture.

Profits conservés dans la société, salaire et dividendes, dépenses d’entreprise, plusieurs sociétés liées : un programme bancaire rigide peut avoir de la difficulté à traduire ces éléments canadiens dans sa méthode de souscription.

Cela ne signifie pas qu’il existe toujours une solution. Cela signifie qu’il faut utiliser une méthode adaptée au profil plutôt que de conclure à partir d’un seul refus.

Ne pas avoir de crédit américain n’équivaut pas à ne pas être solvable

Un Canadien peut avoir vingt ans d’excellent crédit et presque aucune donnée aux bureaux américains.

Certains programmes pour ressortissants étrangers savent analyser le crédit canadien. D’autres exigent un score américain.

Si le refus vient uniquement du fait que le premier programme attendait un dossier américain mature, une autre voie de financement peut être possible sans attendre plusieurs années.

Bâtir son crédit américain reste utile à moyen terme. Ce n’est simplement pas toujours la seule solution pour la transaction actuelle.

La propriété peut être le vrai problème

Le refus peut venir de l’immeuble plutôt que de l’emprunteur.

C’est fréquent avec :

• un condotel;
• une propriété destinée à la location de courte durée;
• une copropriété qui ne respecte pas les critères du prêteur;
• un immeuble comportant des caractéristiques commerciales;
• une propriété nécessitant des travaux importants;
• une structure d’investissement hors norme pour le programme bancaire.

Un refus lié à la garantie ne dit presque rien sur la qualité financière de l’emprunteur.

Quand un prêt DSCR peut aider

Pour un véritable immeuble locatif, le DSCR peut être pertinent lorsque le refus bancaire découle du ratio personnel ou de la difficulté à documenter le revenu.

Le prêteur mesure alors principalement le revenu locatif admissible par rapport au service de la dette. Il examine toujours le crédit, l’équité, les réserves, l’évaluation et l’admissibilité de la propriété.

Le DSCR n’est donc pas un produit de sauvetage universel. Il convient lorsque l’immeuble lui-même est la partie la plus forte du dossier.

Quand un programme pour ressortissants étrangers peut convenir

Si l’emprunteur vit toujours au Canada et que le premier programme dépendait trop d’un historique américain, un produit conçu pour les non-résidents peut être plus logique.

Selon le prêteur, il peut permettre l’utilisation du crédit canadien, de revenus canadiens et d’actifs détenus à l’extérieur des États-Unis.

Les conditions peuvent être différentes. L’intérêt est la méthode de souscription, pas une promesse que le produit est toujours meilleur ou moins cher.

Parfois, il faut corriger le dossier avant de redéposer

Un bon deuxième avis doit aussi être capable de dire « pas maintenant ».

Certains problèmes dépassent un seul prêteur :

• liquidités insuffisantes après la clôture;
• problèmes de crédit non réglés;
• prix d’achat trop élevé pour le dossier;
• problème sérieux d’assurance ou de titre;
• usage locatif non permis;
• structure juridique ou fiscale non finalisée.

Multiplier les demandes ne corrige pas ces problèmes.

Quoi transmettre pour un vrai deuxième avis

Il n’est généralement pas nécessaire de recommencer à zéro.

Préparez plutôt :

1. la lettre de refus ou l’explication reçue; 2. le contrat d’achat, s’il y en a un; 3. l’adresse de la propriété et son usage prévu; 4. l’information de crédit disponible; 5. les documents de revenu adaptés à votre profil; 6. les relevés récents d’actifs; 7. la liste des hypothèques et dettes importantes; 8. la structure de détention prévue; 9. la date cible de clôture.

Avec ces éléments, il est souvent possible de déterminer rapidement si le problème appartient au prêteur, au programme, à la propriété ou au dossier lui-même.

Évitez de déposer cinq nouvelles demandes en même temps

Après un refus, la réaction naturelle est de chercher partout.

Cela crée souvent plusieurs enquêtes de crédit, des explications différentes selon les prêteurs et beaucoup de travail sans stratégie.

Une meilleure séquence :

1. diagnostiquer le refus; 2. classer la cause; 3. identifier un ou deux programmes qui traitent réellement cette cause; 4. confirmer l’admissibilité de la propriété et de la structure; 5. soumettre un dossier complet.

Le but n’est pas de trouver quelqu’un prêt à dire oui. Il faut trouver un prêteur dont les règles écrites correspondent aux faits.

Questions fréquentes

### Si ma banque canadienne m’a refusé, est-ce que tous les prêteurs américains feront pareil?

Non. Les politiques sur le revenu, le crédit, les propriétés et la structure de détention varient d’un programme à l’autre.

### Ma longue relation bancaire sert-elle à quelque chose?

Elle peut aider pour le service et la compréhension du dossier, mais elle ne remplace pas les critères de souscription du programme américain.

### Dois-je ouvrir immédiatement une carte de crédit américaine?

Pas nécessairement pour sauver la transaction en cours. Vérifiez d’abord si un programme peut utiliser votre crédit canadien. Évitez de multiplier les nouvelles demandes de crédit pendant qu’une hypothèque est active.

### Une autre institution peut-elle financer exactement la même propriété?

Oui, potentiellement. Les critères diffèrent particulièrement pour les condos, condotels, locations à court terme et immeubles d’investissement.

Un refus devient utile lorsqu’on sait quelle règle a échoué

Le mauvais réflexe est de conclure que votre historique financier canadien ne vaut plus rien dès que vous traversez la frontière.

Le bon réflexe est de trouver la règle précise qui a produit le refus.

Si le problème est propre au prêteur, on cherche un programme mieux adapté. Si l’immeuble exige un financement spécialisé, on traite la question de la propriété. Si le dossier a réellement besoin d’être renforcé, on le corrige avant de recommencer.

Un deuxième avis vaut quelque chose lorsqu’il produit un diagnostic, pas simplement un nouveau formulaire de demande.

Si le refus vise l'immeuble ou le calcul du revenu plutôt que vous, commencez par : une hypothèque refusée pour un condo en Floride à cause de l'immeuble · un travailleur autonome au Canada dont le prêteur américain ne reconnaît pas le revenu.