Questions fréquentes

Un courtier hypothécaire agit comme intermédiaire entre les emprunteurs et les prêteurs. Contrairement aux banques, les courtiers travaillent avec plusieurs prêteurs, ce qui leur permet de comparer les meilleurs taux et conditions pour votre situation particulière. Les courtiers possèdent une expertise dans divers programmes de prêt et peuvent souvent trouver des solutions pour les emprunteurs qui ne correspondent pas aux critères traditionnels des banques. Les banques, quant à elles, offrent principalement leurs propres produits hypothécaires. L'utilisation d'un courtier peut vous faire économiser du temps et de l'argent en comparant les options auxquelles vous n'auriez pas accès par vous-même.

La plupart des prêteurs utilisent deux ratios: votre ratio du service brut de la dette (SBD), qui devrait représenter environ 32% de votre revenu brut, et votre ratio du service total de la dette (STD), qui devrait représenter environ 40% de votre revenu brut. Le montant spécifique que vous pouvez emprunter dépend de facteurs tels que votre revenu, votre cote de crédit, vos antécédents professionnels, vos dettes existantes, votre mise de fonds et la valeur de la propriété. David peut vous fournir une analyse de préapprobation pour vous donner un montant spécifique basé sur votre situation financière, ce qui vous aide à magasiner en toute confiance.

Une préapprobation est une évaluation préalable du montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos informations financières. Ce n'est pas une garantie, mais cela vous donne un budget clair avant de commencer votre recherche de propriété. La préapprobation est importante car elle montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux, elle économise du temps en confirmant votre pouvoir d'achat, elle identifie les problèmes potentiels avec votre demande dès le départ, et elle s'accompagne généralement d'une stabilisation du taux (généralement 120 jours). Obtenir une préapprobation est une étape intelligente du processus d'achat d'une maison.

Les documents typiques comprennent: les déclarations fiscales personnelles des deux dernières années, les talons de paie récents et les lettres d'emploi, les relevés bancaires des deux derniers mois, une preuve de la source de votre mise de fonds, une autorisation de rapport de crédit, une identification et les documents liés à la propriété (accord d'achat, évaluation de la propriété, rapport d'inspection). Les emprunteurs travailleurs autonomes ont besoin de documentation supplémentaire comme les états financiers et les déclarations fiscales commerciales. David vous fournira une liste de contrôle complète spécifique à votre situation et peut vous expliquer pourquoi chaque document est nécessaire.

Généralement, le processus hypothécaire prend 30 à 45 jours de la demande à la fermeture. La préapprobation peut avoir lieu en quelques jours, mais le processus complet comprend l'évaluation de la propriété, l'inspection finale, la recherche de titre, l'examen du souscripteur et l'approbation finale. Avoir toute la documentation prête, une évaluation de propriété réactive et un historique de crédit clair peut accélérer les choses. Dans certains cas, cela peut être complété en aussi peu que 14 à 21 jours. David gère le calendrier et vous tient informé à chaque étape.

Oui, les Canadiens peuvent acheter une propriété aux États-Unis. Vous n'avez pas besoin d'être citoyen américain ou d'avoir un numéro de sécurité sociale américain, bien que vous ayez besoin d'un numéro d'identification fiscale individuelle (ITIN). Les exigences varient selon l'État et le type de propriété. En tant qu'acheteur canadien, vous pouvez faire face à des défis comme la preuve de fonds, des exigences de mise de fonds plus importante (souvent 25 à 50%), ou le besoin d'un cosignataire américain. David se spécialise dans le financement transfrontalier et peut naviguer ces exigences pour obtenir les meilleures conditions pour les acheteurs canadiens qui investissent dans des propriétés américaines.

DSCR signifie ratio de couverture du service de la dette. Un prêt DSCR est conçu pour les propriétés de placement et permet aux prêteurs d'évaluer les flux de trésorerie d'une propriété plutôt que le revenu personnel. Le prêteur examine si le revenu locatif (ou le revenu commercial) de la propriété peut couvrir les paiements de la dette. Les prêts DSCR sont populaires pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires d'entreprises car ils se concentrent sur la rentabilité de la propriété plutôt que sur les déclarations fiscales personnelles. Les taux d'intérêt sont généralement plus élevés que les hypothèques traditionnelles, mais ils offrent une flexibilité pour les investisseurs qui ont des propriétés solides mais un revenu personnel variable.

La plupart des prêteurs américains exigent une cote de crédit minimale de 620 à 640 pour le financement conventionnel, mais les taux compétitifs nécessitent généralement des cotes de 740 ou plus. Si vous avez une cote inférieure, vous pourriez toujours vous qualifier pour des prêts, mais à des taux plus élevés, ou vous pourriez avoir besoin d'une mise de fonds plus importante. En tant que Canadien, vous pourriez ne pas avoir un historique de crédit américain, ce qui peut compliquer les choses. David peut vous aider à établir le crédit américain ou à trouver des prêteurs expérimentés avec les emprunteurs étrangers. Votre situation spécifique déterminera quelle cote de crédit est nécessaire.

Bien que non strictement requis, avoir un compte bancaire américain rend le processus hypothécaire plus fluide, particulièrement pour les paiements et la gestion des dépenses liées à la propriété américaine. La plupart des prêteurs américains le préfèrent pour un traitement des paiements plus facile. Cependant, ce n'est pas un obstacle insurmontable—de nombreux acheteurs canadiens financent avec succès des propriétés américaines sans compte américain existant. Vous pouvez souvent en ouvrir un après l'acceptation de votre offre ou pendant le processus hypothécaire. David peut vous conseiller si c'est nécessaire pour votre situation spécifique et peut recommander des prêteurs flexibles sur cette exigence.

Les taux hypothécaires pour les investisseurs étrangers sont généralement plus élevés que les taux offerts aux citoyens ou résidents permanents américains, car les prêteurs les considèrent comme présentant un risque plus élevé. La différence est généralement 0,5 à 2% plus élevée selon le prêteur, la propriété et la mise de fonds. Les facteurs affectant votre taux comprennent: la taille de votre mise de fonds (plus grande est mieux), le montant du prêt par rapport à la valeur de la propriété, l'historique de crédit, le type de propriété et le programme d'investisseur étranger du prêteur. Le réseau étendu de David comprend des prêteurs spécialisés dans le financement des investisseurs étrangers et peut vous aider à obtenir les meilleurs taux disponibles pour votre situation.

Oui, de nombreux emprunteurs peuvent se qualifier auprès de prêteurs alternatifs ou de courtiers hypothécaires même après un refus bancaire. Les banques ont des critères stricts et des programmes limités, mais d'autres prêteurs sont plus flexibles. Être refusé par une banque ne signifie pas que toutes les options sont fermées. Les raisons du refus pourraient être résolubles (comme ajouter un cosignataire, améliorer votre crédit ou augmenter votre mise de fonds). David peut analyser pourquoi vous avez été refusé et explorer des solutions alternatives, notamment le prêt privé ou des programmes spécialisés conçus pour les situations difficiles. N'abandonnez pas—il y a souvent des solutions disponibles.

Les emprunteurs travailleurs autonomes font face à des exigences de documentation plus importantes, mais ont plusieurs options. Les prêteurs veulent généralement 2 ans de déclarations fiscales, des états financiers commerciaux et parfois des états financiers personnels. Parmi les options figurent: les hypothèques traditionnelles auprès de prêteurs expérimentés avec les travailleurs autonomes, les prêts basés sur les relevés bancaires (basés sur 12 à 24 mois de relevés bancaires), le financement basé sur les actifs ou les programmes alternatifs. Avoir un revenu constant, une dette plus faible et une entreprise saine sont essentiels. David se spécialise dans le travail avec des clients travailleurs autonomes et sait quels prêteurs sont les plus flexibles et offrent les meilleurs taux pour votre situation.

Oui, un crédit endommagé ne vous disqualifie pas automatiquement. Ce qui compte est votre cote de crédit, la raison des dommages et la récence des problèmes. Les paiements en retard, les recouvrements ou les faillites affecteront votre taux et vos chances d'approbation, mais ce ne sont pas des barrières permanentes. Le temps guérit le crédit—plus longtemps les problèmes sont survenus, mieux c'est. Les prêteurs considèrent l'image complète: votre revenu actuel, votre stabilité professionnelle, votre mise de fonds et si vous avez rétabli votre crédit depuis les dommages. David peut présenter votre situation stratégiquement aux prêteurs et trouve souvent des programmes conçus pour les emprunteurs ayant des défis de crédit.

Le prêt privé est une source de financement non traditionnelle où des individus ou des sociétés privées prêtent de l'argent pour l'achat de propriétés immobilières. Les prêteurs privés se concentrent sur la valeur de la propriété plutôt que sur le crédit personnel ou le revenu, ce qui les rend idéaux pour les emprunteurs qui ne se qualifient pas pour les hypothèques traditionnelles. Les prêts privés ont généralement des taux d'intérêt plus élevés (8 à 15%), des termes plus courts (6 mois à 3 ans) et des mises de fonds plus importantes (30 à 50%). Ils sont utiles pour les situations urgentes, les propriétés de placement, combler les écarts ou lorsque le financement traditionnel n'est pas disponible. David peut vous mettre en contact avec des prêteurs privés réputés si c'est la bonne solution pour votre situation.

Le financement pour la relocalisation d'employés offre des solutions hypothécaires rationalisées pour les employés qui se réinstallent au Canada ou du Canada aux États-Unis. Ces programmes offrent généralement: des délais d'approbation accélérés, une flexibilité dans la vérification de l'emploi (puisque vous avez une offre d'emploi), un financement par pont pour couvrir les lacunes entre les ventes de maisons et parfois des avantages du partenariat employeur comme des réductions de taux. Les prêteurs comprennent que vous êtes un emprunteur à risque plus faible en raison de la stabilité professionnelle. David a des relations avec des prêteurs offrant des programmes spécialisés de relocalisation et peut souvent obtenir une approbation plus rapide et de meilleures conditions que les hypothèques standard.

De nombreux employeurs offrent des programmes d'aide à la relocalisation qui peuvent inclure une aide pour la mise de fonds, des prêts relais, la compensation fiscale ou un soutien hypothécaire direct. Certaines entreprises s'associent à des courtiers hypothécaires pour offrir des taux réduits aux employés qui se réinstallent. Demandez à votre département des ressources humaines les avantages de relocalisation—de nombreuses entreprises les offrent pour attirer et retenir les talents. Si votre employeur participe à un programme, David peut se coordonner avec eux pour maximiser les avantages. Même si une assistance directe n'est pas disponible, avoir une offre de relocalisation de votre employeur renforce considérablement votre demande hypothécaire.

La relocalisation du Canada aux États-Unis implique des considérations spéciales: vous aurez besoin d'un financement américain (pas d'assomption hypothécaire canadienne), d'établir un historique de crédit américain et un ITIN, et de comprendre les exigences spécifiques à chaque État. Le calendrier est critique—vous voudrez une préapprobation avant ou immédiatement après l'offre d'emploi. David se spécialise dans ce scénario exact et peut vous guider à travers les options de financement américain, aider à établir le crédit américain rapidement, naviguer les différences entre les hypothèques canadiennes et américaines et se coordonner avec le programme de relocalisation de votre employeur. Commencer le processus hypothécaire tôt dans votre planification de relocalisation est essentiel.