Ma banque a refusé mon hypothèque. Qu'est-ce que je fais maintenant?

Un refus signifie que votre dossier, tel que présenté, ne répondait pas aux critères de cette institution. Voici comment trouver ce qui a bloqué, et quelle catégorie de prêteur convient vraiment.

Un refus bancaire ne veut pas nécessairement dire que vous êtes incapable d'obtenir du financement hypothécaire.

Il signifie d'abord que votre dossier, tel qu'il a été présenté, ne répondait pas aux critères de cette institution.

La nuance est importante.

Après un refus, la pire stratégie consiste souvent à transmettre exactement la même demande à plusieurs autres prêteurs en espérant qu'un d'entre eux dira oui.

Il faut d'abord comprendre ce qui a bloqué.

Pourquoi une banque refuse-t-elle une demande hypothécaire?

Il n'y a pas une seule réponse.

Le revenu reconnu était insuffisant

C'est fréquent chez les travailleurs autonomes et les propriétaires d'entreprise.

Le revenu fiscal personnel ne correspond pas toujours parfaitement à la réalité économique du dossier.

Un prêteur peut notamment devoir examiner :

• le salaire;
• les dividendes;
• les états financiers de l'entreprise;
• les bénéfices non répartis;
• le pourcentage de participation dans l'entreprise;
• la stabilité des revenus;
• les revenus locatifs;
• les commissions ou bonis.

Deux prêteurs peuvent arriver à des conclusions différentes à partir du même dossier parce qu'ils n'utilisent pas nécessairement la même méthode d'analyse.

Les ratios d'endettement étaient trop élevés

Le prêteur tient compte de plusieurs obligations :

• hypothèques existantes;
• prêts automobiles;
• marges de crédit;
• cartes de crédit;
• pensions alimentaires;
• taxes foncières;
• frais de copropriété;
• autres propriétés financées.

Dans certains dossiers, une restructuration des dettes peut changer le résultat.

Dans d'autres, le montant demandé doit simplement être revu.

Le dossier de crédit pose problème

Un refus ne dépend pas uniquement de la cote de crédit.

La banque peut également tenir compte :

• de retards récents;
• de comptes en recouvrement;
• d'une proposition de consommateur;
• d'une faillite antérieure;
• de soldes très élevés sur le crédit renouvelable;
• d'arriérés hypothécaires;
• d'un historique de crédit trop court.

La gravité du problème, son ancienneté et ce qui s'est produit depuis sont importants.

Un mauvais épisode de crédit ne signifie pas automatiquement qu'il faut recourir à un prêteur privé.

Vous avez une dette fiscale

Une dette envers l'ARC ou Revenu Québec peut compliquer sérieusement une demande.

Selon le prêteur et la transaction, le solde peut devoir être payé avant le financement ou être réglé à même le produit d'un refinancement.

Il vaut mieux l'intégrer à la stratégie dès le départ que tenter de l'éviter.

Le problème vient de l'immeuble

Un excellent emprunteur peut être refusé à cause de la propriété.

Il peut s'agir notamment :

• d'un immeuble atypique;
• d'un usage résidentiel et commercial;
• de travaux importants;
• d'une propriété rurale;
• d'un logement très petit;
• d'un problème environnemental;
• d'un agrandissement non conforme;
• d'une valeur d'évaluation insuffisante.

Dans ce cas, changer d'institution peut parfois régler le problème, mais pas toujours.

RBC, TD, BMO, Banque Nationale ou Desjardins m'a refusé. Est-ce que les autres banques feront pareil?

Pas nécessairement.

Mais il ne faut pas non plus présumer qu'une autre banque approuvera automatiquement le dossier.

Les politiques de crédit ne sont pas identiques d'une institution à l'autre.

Avant de chercher un autre prêteur, il faut déterminer :

1. quel motif a été donné;
2. quel revenu la banque a réellement reconnu;
3. quelles dettes ont été retenues;
4. ce que révélait le dossier de crédit;
5. si la propriété posait problème;
6. si le refus venait d'une politique propre à cette institution;
7. si certains éléments peuvent être documentés plus clairement sans modifier la réalité du dossier.

C'est cette analyse qui détermine la suite.

Est-ce qu'un prêteur alternatif peut accepter mon dossier?

Oui, dans certaines situations.

Les prêteurs alternatifs sont souvent utiles lorsqu'un emprunteur possède une capacité financière réelle, mais ne cadre pas avec les critères conventionnels des grandes banques.

On peut notamment penser à :

• un travailleur autonome;
• un problème de crédit récent;
• des ratios d'endettement plus élevés;
• une propriété inhabituelle;
• une situation temporaire;
• une dette fiscale en voie d'être réglée;
• un refinancement destiné à restructurer plusieurs dettes.

Ce type de financement coûte généralement plus cher.

Il faut donc regarder l'ensemble de la stratégie, pas seulement l'approbation.

Est-ce que je dois aller en privé?

Pas automatiquement.

Un prêt privé peut être approprié lorsqu'un problème empêche temporairement tout financement institutionnel, lorsque l'état de l'immeuble pose problème ou lorsque le délai est extrêmement court.

Mais ce n'est pas la suite logique de chaque refus bancaire.

Avant d'aller en privé, il faut vérifier s'il existe une solution institutionnelle conventionnelle ou alternative.

Et lorsqu'un prêt privé est retenu, il devrait normalement être accompagné d'une stratégie de sortie claire.

Que faut-il pour obtenir un deuxième avis?

Commencez par me dire :

• quelle banque a refusé;
• le motif du refus, si vous le connaissez;
• le montant demandé;
• votre situation de revenu;
• si vous êtes salarié ou travailleur autonome;
• vos principales dettes;
• la situation générale du crédit;
• la propriété concernée;
• toute dette fiscale;
• votre mise de fonds ou l'équité disponible.

Si la banque a déjà analysé vos documents, ceux-ci permettent souvent de comprendre assez rapidement ce qui s'est produit. Ma façon de revoir un dossier refusé est décrite ici : refusé par la banque.

Un refus n'est pas une stratégie de financement

Une réponse négative d'une banque ne devrait pas vous pousser automatiquement vers le financement le plus coûteux.

Il faut d'abord comprendre le problème.

Ensuite, il devient possible de choisir la bonne catégorie de prêteur.

Dans certains cas, une autre banque conviendra.

Dans d'autres, un prêteur alternatif sera plus réaliste.

Le financement privé peut parfois être justifié.

Et il arrive aussi que la bonne solution consiste à corriger le dossier avant d'emprunter.

L'important est de savoir dans quelle situation vous vous trouvez réellement. Si le refus vient de la division américaine de votre banque canadienne pour une propriété aux États-Unis, c'est une autre situation, traitée ici : la division américaine de ma banque canadienne a refusé mon hypothèque.