À propos de David Nataf, courtier hypothécaire

Comprendre le dossier avant de chercher le prêteur.

Comprendre le dossier avant de chercher le prêteur

Je travaille dans le domaine bancaire, du crédit et du financement hypothécaire depuis plus de 25 ans.

Une bonne partie de ma pratique est aujourd'hui consacrée aux dossiers qui demandent davantage d'analyse qu'une demande hypothécaire conventionnelle.

Un refus bancaire. Un revenu de travailleur autonome difficile à présenter. Une entreprise qui génère beaucoup plus de revenus que ce que laisse croire le revenu personnel déclaré. Une dette fiscale. Un problème de crédit. Un renouvellement compliqué. Un immeuble qui ne cadre pas avec les normes habituelles.

Je travaille également avec des Canadiens qui achètent, refinancent ou détiennent des propriétés aux États-Unis.

Dans ce genre de dossier, le problème n'est souvent pas l'absence de financement.

Le véritable enjeu consiste à comprendre pourquoi la demande ne fonctionne pas dans sa forme actuelle et à choisir la bonne façon de la présenter au bon type de prêteur.

Après un refus, je veux d'abord comprendre ce qui a bloqué

Un refus bancaire donne une réponse, mais pas toujours une explication utile.

Avant de chercher une autre institution, je veux savoir ce qui a mené au refus.

Le prêteur a-t-il reconnu tout le revenu?

A-t-il utilisé une méthode de calcul qui convient mal à un travailleur autonome?

Le problème vient-il du crédit, de l'endettement, de l'immeuble, des liquidités disponibles, d'un solde d'impôt ou simplement d'une politique interne?

La distinction est importante.

Il arrive qu'un dossier refusé par une banque puisse être financé tout à fait normalement ailleurs. Dans d'autres cas, un prêteur alternatif peut servir de solution temporaire. Le financement privé peut également avoir sa place, mais il devrait répondre à un besoin précis et être accompagné d'une stratégie de sortie réaliste.

Il y a aussi des situations où la meilleure décision consiste à ne pas financer immédiatement.

Si le dossier doit être corrigé avant d'être refinancé convenablement, je préfère le dire clairement.

Les travailleurs autonomes ne se résument pas à une ligne sur une déclaration de revenus

Les entrepreneurs et les travailleurs autonomes représentent une part importante de ma clientèle.

Pour un prêteur, les déclarations fiscales demeurent importantes. Mais elles ne racontent pas toujours toute l'histoire d'une entreprise.

Il faut parfois examiner ce qui se passe derrière le revenu personnel déclaré.

Selon le dossier, cela peut vouloir dire analyser les états financiers de l'entreprise, les avis de cotisation, le salaire, les dividendes, les bénéfices non répartis, les dépôts de l'entreprise, la structure de propriété et l'évolution des activités au fil des années.

Il ne s'agit jamais de transformer artificiellement les chiffres pour faire fonctionner une demande.

Il s'agit de présenter fidèlement la situation financière et de choisir un prêteur dont les critères correspondent à cette réalité.

Financer une propriété aux États-Unis demande une autre lecture du dossier

Pour un Canadien, obtenir une hypothèque aux États-Unis peut devenir complexe même lorsque la situation financière est excellente.

Le prêteur américain doit parfois travailler avec un dossier de crédit canadien, des déclarations fiscales canadiennes, des actifs détenus au Canada et des revenus qu'il n'a pas l'habitude d'analyser.

Certains emprunteurs n'ont aucun historique de crédit américain.

Dans le cas d'un immeuble locatif, certains programmes peuvent plutôt s'intéresser au revenu généré par la propriété.

Le type d'immeuble, son utilisation, la mise de fonds, la provenance des fonds et la structure de détention peuvent également influencer le choix du financement.

C'est pourquoi je ne traite pas un dossier transfrontalier comme une hypothèque canadienne à laquelle on aurait simplement ajouté une adresse américaine.

Il faut déterminer dès le départ quelle structure de financement correspond réellement au projet.

Lorsque le dossier soulève des questions fiscales, juridiques ou successorales, je demeure dans mon champ de compétence et je travaille avec le comptable ou l'avocat du client lorsque leur intervention est nécessaire.

Ce que l'expérience change dans un dossier difficile

Après plus de 25 ans dans le crédit et le financement, je ne cherche pas simplement à savoir quel prêteur pourrait dire oui.

Je veux savoir pourquoi le dossier devrait fonctionner.

Qu'est-ce que le prêteur va remettre en question?

Est-ce un véritable problème ou simplement une mauvaise façon de présenter la situation?

Quels documents permettront de répondre à la question avant même qu'elle soit posée?

Le produit proposé règle-t-il réellement le problème du client?

Et si une solution plus coûteuse doit être utilisée temporairement, comment reviendra-t-on vers un financement plus avantageux par la suite?

C'est cette analyse qui compte lorsque le dossier sort de l'ordinaire.

Ma façon de travailler

Pour commencer, je n'ai pas besoin d'une pile de documents.

J'ai besoin de comprendre la situation.

Si une banque a refusé votre demande, dites-moi ce qui s'est passé et le motif qu'elle vous a donné, si vous le connaissez.

Si vous êtes travailleur autonome, expliquez-moi comment fonctionne votre entreprise et comment vous vous rémunérez.

Si vous achetez aux États-Unis, dites-moi ce que vous achetez, l'usage prévu de la propriété, la mise de fonds envisagée et où se trouvent vos revenus et vos actifs.

À partir de là, je pourrai vous dire ce qui doit réellement être analysé.

Vous n'avez pas à trouver vous-même la raison pour laquelle votre dossier est compliqué.

C'est justement mon travail.

Je préfère une réponse claire à une approbation à tout prix

S'il existe une bonne avenue de financement, je vous l'expliquerai.

Si la solution est temporaire, plus coûteuse ou comporte des contraintes importantes, je vous les expliquerai également.

Et si je crois qu'il vaut mieux attendre, corriger un élément du dossier ou revoir la stratégie avant d'emprunter, je vous le dirai.

Obtenir une approbation n'est pas une fin en soi.

Le financement doit avoir du sens pour le client.

Permis et encadrement

Au Québec, j'exerce comme courtier hypothécaire par l'entremise du Groupe Hypothécaire Orbis et je détiens le numéro AMF 3001986744.

Pour mes activités hypothécaires aux États-Unis, mon identifiant individuel NMLS est le 2613311 et les dossiers américains sont traités par l'entremise d'Orbis Mortgage, NMLS 2583431.

Plus tôt dans ma carrière, j'ai exercé sous le nom Centura Finance. Ce nom appartient au passé : aujourd'hui, mon permis québécois est détenu par l'entremise de Groupe Hypothécaire Orbis (AMF 3001986744) et mon permis américain par Orbis Mortgage Group LLC (NMLS 2583431).

Je travaille en français et en anglais.

Par où commencer?

Si votre banque a refusé votre demande, si vos revenus sont difficiles à faire reconnaître, si votre renouvellement pose problème ou si vous cherchez à financer une propriété aux États-Unis, commencez simplement par m'expliquer la situation.

Nous déterminerons ensuite ce qui doit réellement être réglé.

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